Money.id - Mengurus sertifikat tanah menjadi hal yang penting terkait dengan kelangsungan hidup dan aset berharga. Jika terpenuhi, Anda tidak perlu khawatir lagi tinggal di rumah Anda untuk jangka waktu yang sangat lama. Selain itu, Anda juga dapat mewariskan hak tanah kepada anak cucu Anda.

Untuk itu, Anda perlu memahami dan menaati prosedur yang ada untuk mengurus hak milik atas tanah yang menjadi rumah tinggal Anda.

Hal-hal yang berhubungan dengan kepemilikan hak-hak atas tanah seperti Hak Milik dan Hak Guna Bangunan diatur dalam Bagian III dan Bagian V UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Dalam kaitan ini, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) hanya memberikan hak kepada pemegang agar memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Hal itu karena kepemilikan tanah tersebut dipegang oleh Negara. Jangka waktunya sendiri paling lama 30 tahun.

Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Lalu, apabila lewat dari waktu yang ditentukan, hak atas tanah tersebut akan dihapus karena hukum dan tanahnya sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara.

Namun demikian, hal di atas berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Anda sebagai pemegang hak memiliki kepemilikan penuh atas tanah. Selain itu, Anda juga memiliki hak turun-temurun yang terkuat dari hak-hak atas tanah lainnya yang dikenal dalam UUPA.

Dalam hal ini, hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik. Sementara itu, perusahaan-perusahaan swasta, seperti misalnya developer atau perusahaan pengembang perumahan tidak dapat mempunyai tanah dengan status Hak Milik. Mereka hanya diperbolehkan sebagai pemegang SHGB.

Meskipun para developer membeli tanah penduduk yang semula berstatus tanah Hak Milik, Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan menurunkan status tanah tersebut menjadi berstatus Hak Guna Bangunan. Maksudnya, hanya bangunan–bangunan yang dapat dimiliki oleh developer sementara, tanahnya menjadi milik negara. Sehingga, sertifikat yang dikeluarkan adalah dalam bentuk SHGB. Hal ini diatur secara tegas dalam Pasal 36 UUPA.

Namun, jika Anda sebagai warga negara ingin mengajukan hak milik atas tanah tidak perlu khawatir karena berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, tanah dengan status SHGB dapat diubah menjadi tanah bersertifikat Hak Milik.

Caranya dengan melakukan pengurusan pada kantor BPN setempat di wilayah tanah tersebut berada.

Berikut tahapan mengurus sertifikat tanah seperti dikutip Cermati.com.

1. Untuk mengurus sertifikat tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Sertifikat Hak Milik dapat Anda lakukan sendiri. Tahap-tahapannya sebagai berikut:
2. Membeli dan mengisi formulir permohonan;
3. Memiliki atau membawa Sertifikat Hak Atas Tanah (HP/HGB);
4. IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal;
5. Surat kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa, apabila dikuasakan;
6. Identitas pemohon KTP, KK, WNI, Ganti Nama (jika perorangan), akta pendirian atau akta perubahan (jika badan hukum;
7. PBB tahun berjalan (fotokopi dengan menunjukkan aslinya);
8. Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih 5.000 m2;
10. Surat pernyataan dari pemegang hak tanggungan, apabila tanah tersebut dibebani;
11. Hak Tanggungan pernyataan dari pemohon;
12. Surat pernyataan dari pemohon;
13. Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan pendaftaran tanah.

Tarif Mengurus Sertifikat Tanah

Adapun, tarif resminya sesuai PP 46/2002:

{2% x (NPT-NPTTKUP)} – {(Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%}

Keterangan:

1. NPT = Nilai Perolehan Tanah.
2. NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan.
3. NPT & NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB.
4. NPT = NJOP Tanah.
5. NPTTKUP = NJOPTKP.
6. Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah.
7. UP HGB = Uang Pemasukan HGB.
8. Jangka waktu 30 tahun: 1% x (NPT-NPTTKUP)
9. Kurang dari 30 tahun: (Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1% x (NPT-NPTTKUP)}
10. Rumus: [Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5% + biaya notaris
11. Biaya notaris antara Rp750.000 s/d Rp2.500.000.

Contoh Perhitungan

1. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli

Berhati-hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih. Anda perlu mengetahui terlebih dahulu apakah harga bersih adalah harga di luar notaris dan pajak penjual atau tidak. Apabila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain, bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Adapun, rincian pajak adalah sebagai berikut:

Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP

Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – Rp60.000.000)

Contoh :

Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah Rp1.300.000/m2

Harga bangunan di NJOP Rp500.000/m2

Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x ( Rp1.300.000,- + Rp500.000,-) ] = Rp13.050.000,-

Pajak pembeli = 5% x [[145 x (Rp1.300.000,- + Rp500.000,-) ] – Rp60.000.000]] = Rp10.050.000.-

Sehingga, apabila harus membayar pajak penjual, Anda harus mengeluarkan dana untuk pajak jual beli sebesar Rp23.100.000,- di luar harga rumah.

2. Biaya Notaris

Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama ditanggung oleh pembeli, bersiap-siaplah untuk menghabiskan waktu dan tenaga yang lebih. Karena selain harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar, Anda juga harus berupaya menawar harga ke notarisnya. Akan tetapi bila kita melalui KPR bank, Anda akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari bank tersebut.

Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris bank, Anda harus pandai-pandai bernegosiasi dengan manager cabang bagian perkreditan tempat pengajuan Anda. Akan lebih baik, apabila Anda bisa bernegosiasi kepada pihak yang lebih berwenang di atas manager tersebut. Sehingga, Anda akan mendapatkan potongan harga khusus untuk biaya notaris.

Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sebagai berikut:

Biaya cek sertifikat : Rp100.000,-
Biaya SK 59 : Rp100.000,-
Biaya validasi pajak : Rp200.000,-
Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp2.400.000,-
Biaya Balik Nama (BBN) : Rp750.000,-
SKHMT : Rp250.000,-
APHT : Rp1.200.000,-
Total : Rp5.000.000,-

Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu. Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah atau belum dibayar dan apabila bukti pembayaran ternyata palsu. Biaya akta jual beli merupakan biaya pengurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan Anda hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan perjanjian jual beli. Biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.

3. Biaya peningkatan HGB ke SHM

Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sebagai berikut:

Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – Rp60.000.000)

Misalnya harga NJOP tanah: Rp1.300.000,-/m2 dan luas tanah adalah 145 m2. maka NJOP tanah: Rp1.300.000,- x 145 = Rp188.500.000.- jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah: 2% x (Rp188.500.000,- - Rp60.000.00,-) = Rp2.570.000,-

Jasa notaris : Rp1.000.000,- sampai Rp2.000.0000.-

Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp3.570.000,- sampai Rp4.570.000,-

Sabar dan Tidak Terburu-buru dalam Menjalankan Prosedurnya

Tentunya, dapat Anda lihat sendiri bahwa untuk mengubah atau meningkatkan status ini memerlukan waktu yang cukup lama dan perlu biaya tambahan. Namun, hal tersebut perlu Anda lakukan untuk menjamin dan memperjuangkan hak Anda di masa depan.

Perhatikan setiap tahapan dengan baik dan upayakan untuk melakukannya dengan detail. Harapannya, agar upaya yang Anda lakukan dapat berjalan dengan lancar dan tidak menemui kendala yang berarti. Jangan ragu untuk bertanya kepada petugas jika ada kebijakan yang mungkin masih ragu dan belum jelas karena biasanya terdapat kebijakan yang berbeda antara satu daerah dengan daerah yang lain. Meskipun memakan waktu yang tidak sebentar, namun hasilnya dapat dinikmati seumur hidup Anda.